Sahip olduğunuz bir arsa üzerine her detayını kendi bakış açınıza ve zevkinize göre yaptırmayı düşündüğünüz müstakil bir ev yapma hayaliniz mi var? Dikkate din bir hayal kâbusa dönüşmesin. Çünkü “küçük bir inşaat algısı” bir yanılgıdır. Her boyuttaki inşaatların süreci aynıdır ve hatta müstakil evlerde süreç daha çok dikkat gerektirir.
Müstakil bir ev yaptırma maliyetini etkileyen en önemli 2 unsur vardır. Bunlardan ilki sizin ne talep ettiğinizdir. Yani özellikle yapının mimari özellikleri ve ince yapı aşamasındaki konfor talepleriniz. Diğeri ve daha önemlisi ise kararların proje aşamasında çok net verilmesidir.
Bu anlatım bir arsanız olduğu varsayımı üzerinden ilerleyecek. Eğer arsanız yoksa https://www.eskisehirmimarlik.com/arsa-secimi-nasil-yapilir konusunu okuyabilirsiniz.
Şimdi adım adım inceleyelim.
Teknik işler ve inşaat ruhsatı alınması
Her türlü inşaat yapımının en önemli ancak en az ciddiye alınan aşamasıdır. Bu aşama yapının tüm kararlarının verildiği kayda alındığı ve ilgili idarelere onaylatıldığı aşamadır. Bu aşamada;
Arsanın imar durumu, inşaat yapım şartları öğrenilir. Tüm geliştirme bu sınırlar içinde ilerleyecektir. Buna imar çapı da denir.
Arsanın altyapı hizmetleri sorgulanır ve idarelerden bu konuda bilgi alınır. Yani kanalizasyon, elektrik, su vs gibi hizmetlerin arsaya gelip gelmediği yada ne zaman geleceği gibi konular netleşir.
Arsanız zemin etüdü yapılarak zemin yapısı belirlenerek, yapının taşıyıcı sistemi için ana veri alınır.
Mimari etüt aşaması mimarın işe esas dahil olduğu ve oturma izni alınan kadar beraber hareket edeceğiniz başlangıç noktasıdır. Bu aşamada aklınızdaki tüm detayları mimara aktarmanız çok önemlidir.
Projenin ana çerçevesi belirlendikten sonra inşaatta kullanılacak olan uygulama projeleri hazırlanır.
Tüm projeler ve yardımcı evraklarla ilgili idareye inşaat ruhsat başvurusu yapılarak ruhsat izni alınır.
Bu süreçlerde 2 ana maliyet gurubu vardır;
1- Teknik işler: Zemine etütleri projeler, şantiye şefliği, harita işleri, yapı denetim hizmetleri vs..
2- Resmi harçlar: Altyapı, proje onay, numarataj vs..
Bu maliyetler inşaat maliyetinin yaklaşık %5-10 u arasında bir paya sahiptir.
Kaba inşaat
Bir yapının toplam maliyetinin %35-40 ını oluşturan ve hiçbir şekilde geri dönüşü olmayan aşamadır. Bu aşamada yapının özellikle taşıyıcı ve depreme karşı tedbirlerin uygulandığı hassas ve dikkatli olunması gereken bölümdür.
Hafriyat: Toprağın kazılması, çıkan hafriyatın taşınması ve güvenlik önlemlerinin alınması
Taşıyıcı sistem: Projede taşıyıcı sistem ne olursa olsun betonarme bir temel üzerine yapıyı taşıyacak ( betonarme veya çelik) iskeletin inşa edildiği aşamadır. Ülkemizde genellikle betonarme yani demir ve betondan oluşan sistem kullanılır.
Duvar ve çatı: Taşıyıcı sistemden sonra yaşam alanlarının ortaya çıkacağı duvar örülmesi başlar. Dış ve iç duvarlar mimari projeye uygun olarak örülür ve çatı kapatılır.
İnce yapı
Bu aşamaya kadar yapının görünmeyecek olan bölümleri inşa edilir. İnce yapı işe yapının kişileştirildiği ve daha çok görünecek olan bölümlerini kapsar.
İnce yağı maliyeti kullanıcının konfor anlayışına göre ucu açık bir konu olmakla bilikte maliyetin yaklaşık %45 ini oluşturur.
Yapının tesisat, ısıtma ,sıva, boya, zemin kaplamaları, mutfak dolapları, banyo-wc vitriffiyeleri, iç ve dış kapıları, pencereleri, cephe kaplamaları, armatürleri vb. gibi tüm ince detaylarından oluşur.
Çevre düzenleme
Müstakil konutların sıradan apartmanlardan farklı olarak dış yaşam alanı tasarımı( peyzaj vs) maliyeti vardır. Bahçe duvarları, bitki düzenleme, aydınlatma vs. gibi tüm unsurlar bir bütünlük içinde tasarlanır ve uygulanır.
Yine tercihlere göre değişmekle birlikte toplam maliyetin %2-5 i gibi bir harcama öngörülebilir.
İskan( Oturma izni)
İnşaat ruhsat aşamasından sonra yapının şantiye olmaktan konut olmaya geçtiği aşamadır. İlk aşamada hazırlanan projelere uygun bir imalat yapıldığının ilgili idarelerce onaylanması aşamasıdır.
2026 yılı için arsa payı hariç ortalama kalitede bir müstakil evin metrekare maliyeti 30.000-50.000-TL aralığında çıkabileceğini söyleyebiliriz. Yani 200 m² brüt kullanım alanına sahip bir yapının asgari maliyeti 6.000.000-TL gibi bir rakamdır. Bu rakamlar bölgeye ve taleplere göre değişir.
Maliyeti etkileyecek diğer bir unsur ise müteahhitlik hizmetleridir. Anlaşacağınız müteahhittin talep edeceği kar marjını da göz önünde bulundurmalısınız.
Bütçenizi korumak için altın öneriler
1- Mümkünse mimar seçiminizi arsa almadan önce yapın ve mimarı işin en başında sürece dahil edin. Doğru seçilmiş bir mimar sizin harcama sigortanız gibidir.
2- İşe direk girmeden her yönü ile araştırın. Saplantılı davranmayın. Her zaman daha kalitelisi ve ekonomik alternatif olabileceğini aklınızdan çıkarmayın.
3- %15 lik bir ek bütçeniz olsun. Ülkemizde fiyatlar çok değişkendir. Uluslararası bir durumla petrol ve dolar fiyatlarındaki değişiklik anında malzeme fiyatlarına yansır.
4- Mümkünse bir firma ile çalışın. Genelde göstermelik bir müteahhit firma kullanıp işi kendisi organize etmeye çalışanların çok azı bundan karlı çıkmıştır. Çoğunluğu kesinlikle daha pahalıya mal etmiş ve sağlık sorunları yaşamıştır.
5- Her aşamada sözleşme yapın. Hiçbir işi sözle yaptırmayın
6- Her ödemenizi fatura karşılığı banka üzerinden ve kesinlikle sözleşme muhatabınıza yapın.
Her insan kendisine ait müstakil bir evde yaşamayı hayal eder. Ancak özel olan herşey gibi bu konuda da maliyetlerin normal dairelerden yüksek olacağını unutmayın. Ayrıca inşaat işi sabır işidir. Doğru seçimler yapmak, sıkı bir bütçe disiplini ve planlı hareket gerektirir. Her aşamasında kötü sürprizlerle karşılaşıp keyfinizin kaçabileceğini bilmelisiniz.
